# Как не остаться без квартиры и без денег

> Верховный суд встал на сторону добросовестных покупателей, но на практике продавцы нашли лазейку — ссылаются на другую статью ГК, и сделки продолжают отменять.

Источник: https://bezpafosafin.ru/2026/09/26/kak-ne-ostatsya-bez-kvartiry-i-bez-deneg/
Издание: Без пафоса — финансы (bezpafosafin.ru)
Автор: Антон Сергеев
Опубликовано: 2026-09-26
Обновлено: 2026-10-05
Рубрики: Личные финансы

**Кратко о главном (TL;DR)** - Верховный суд встал на сторону добросовестных покупателей, но на практике продавцы нашли лазейку — ссылаются на другую статью ГК, и сделки продолжают отменять. - 42% оспариваемых сделок совершаются самостоятельно, без посредников. Самый низкий риск — у сделок, заверенных нотариусом (8,5%). - Чек-лист защиты: проверка продавца на банкротство, нотариус, безналичный расчёт, фиксация всего процесса на видео.

Помните историю с квартирой Ларисы Долиной? В декабре 2025 года Верховный суд встал на сторону покупательницы Полины Лурье. Казалось бы, прецедент создан: добросовестный покупатель защищён. Но реальность оказалась сложнее.

В июле 2026 года появился обзор практики Верховного суда с разъяснениями. Суд подтвердил: суды должны учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать заблуждение продавца. Звучит обнадёживающе. Но на практике адвокаты продавцов быстро перестроились. Они переключились со статьи 178 ГК РФ (сделка под влиянием заблуждения) на статью 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий). И сделки продолжают отменять.

Что сказал Верховный суд по статье 177? Цитата из обзора: «Для признания недействительной сделки необходимо доказать, что в момент ее совершения гражданин находился в таком состоянии». И ещё: уклонение от исследования психического состояния продавца в момент сделки может быть основанием для отказа в иске. Вроде бы логично. Но на практике многие продавцы заранее готовят схему возврата квартиры. Часть из них ещё и банкротится, как только узнаёт о вероятности реституции (возврата квартиры). А добросовестные покупатели, которым удалось отстоять жильё, получают его в плачевном состоянии: продавцы повреждают коммуникации перед выездом.

Дела длятся годами. Затраты на юридическую помощь и экспертизы могут превысить миллион рублей. Статистика оспариваемых сделок показывает, как уменьшить риски. Вот цифры из разбора:

- 42% — сделки, совершённые самостоятельно, без посредников
- 28% — с участием риелторов
- 22% — с использованием онлайн-сервисов
- 8,5% — заверены нотариусом

Разница между 42% и 8,5% — это не случайность. Нотариус проверяет дееспособность продавца, подтверждает наличие действительной воли на совершение сделки, запрашивает выписки ЕГРН. Это не панацея, но серьёзный фильтр.

**Что это значит для вас**

Если вы собираетесь покупать квартиру, вот на что стоит обратить внимание.

До сделки: - Проверьте продавца на банкротство и значительные долги. Это не отменяет того, что банкротом его могут признать после сделки, но снижает риски. - Независимая оценка квартиры. Отклонение цены от рыночной на 10% — серьёзный риск. Если квартира стоит 10 млн, а продавец просит 9 — это повод насторожиться. - Юридическая проверка. Особенно если квартира получена в наследство (могут появиться другие наследники) или продавец в процессе развода. - Нотариус. Он проверяет дееспособность и подтверждает действительность права собственности. - Безналичный расчёт. Это избавит от историй в духе «денег никто не видел». - В договоре указывайте всю сумму. При реституции вернётся только то, что в нём прописано. Остальное просто сгорит.

Из разъяснений Верховного суда следует: покупатель должен быть максимально осведомлён о реальном состоянии и намерениях продавца. Пригодятся заявления родственников о дееспособности продавца, проверка цепочки сделок с квартирой, опрос соседей и консьержа. Должны насторожить срочность сделки и её невыгодность для продавца.

Во время сделки: - Привлекайте независимого риелтора. - Настаивайте на присутствии самого продавца (хотя бы онлайн) и его родственников. - Фиксируйте факт реальной передачи квартиры: акт приёма-передачи, фото и видео в день передачи ключей. Все этапы переговоров тоже стоит запечатлеть.

После сделки: - Оформите в МФЦ запрет на регистрационные действия без вашего присутствия. - Если дело дошло до суда, добивайтесь статуса потерпевшего по уголовному делу. - Если суд решил оставить квартиру за продавцом, просите наложить арест на его счета и имущество.

Верховный суд на стороне добросовестных покупателей. Но судебная практика меняется медленно. Лучше не доводить до суда вообще.

А вы проверяли продавца при покупке квартиры? Или надеялись на удачу?

*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.*

---

Это markdown-версия страницы https://bezpafosafin.ru/2026/09/26/kak-ne-ostatsya-bez-kvartiry-i-bez-deneg/ — то же содержание, другой формат.
При цитировании указывайте источник и ссылку. Материалы не являются
индивидуальной инвестиционной рекомендацией.