Льготная ипотека съедает рынок: 90% выдач — и обычная недоступна

Автор: Антон Сергеев

Кратко о главном (TL;DR)

• 90% выдач по адресной ипотеке — и рыночная перестаёт работать, считает Набиуллина.
• IT-ипотеку обсуждают к досрочному закрытию уже в декабре 2026; решения пока нет.
• Объём IT-ипотеки — 4,8 млрд руб., интерес за год упал на 4%.

Если адресная ипотека займёт 90% рынка, рыночная станет недоступной. Так сформулировала риск глава ЦБ Эльвира Набиуллина — и это не про запрет, а про арифметику: когда почти всё выдаётся по сниженной ставке, обычная просто перестаёт находить заёмщика. Для человека с ипотекой или планами на неё это значит, что важнее становится не «какая ставка сейчас», а «попадаю ли я в адресную программу».

Что именно сказала Набиуллина

Позиция ЦБ звучит так: льготная ипотека должна быть ограничена, а её объёмы не должны расти. «Мы всегда говорили, что ипотека должна быть более адресной. И вот сейчас правительство переходит к более адресной ипотеке», — цитируют Набиуллину «Ведомости».

В переводе на русский: вместо широкой программы «для всех» — узкие, под конкретные группы. Меньше людей получают льготу, зато она достаётся тем, кому её и адресовали. Изменение условий льготы для IT-специалистов ЦБ называет полномочием правительства, а не своим.

Звучит аккуратно. Но у адресности есть вторая сторона — и она как раз про 90%.

Почему 90% — это точка, где рыночная исчезает

Смотрите, что тут происходит. Ипотека — рынок, где банк считает риск и цену денег. Льготная ставка ниже рыночной, разницу компенсирует бюджет. Пока льготных выдач немного, банки держат и рыночные: есть клиенты, готовые платить полную ставку.

Давайте посчитаем на сотне выдач. Если 90 из 100 — адресные, на рыночную остаётся 10. Банку невыгодно держать целую продуктовую линейку ради десятой части спроса: издержки те же, а объём маленький. Остаётся один выход — поднять ставку для оставшихся или свернуть продукт. Так рыночная и становится недоступной: не потому что её запретили, а потому что её никто не предлагает.

Это важно вот почему: тот, кто не попал в адресную программу, оказывается не «в чуть худших условиях», а вне ипотеки как таковой. Вот цена адресности — и именно её Набиуллина называет вслух.

IT-ипотека: 4,8 млрд и минус 4%

Самая свежая иллюстрация — программа для IT-специалистов. Власти рассматривают досрочное прекращение программы уже в декабре 2026 года. Это обсуждение, а не принятое решение — подчеркнём.

Масштаб при этом скромный. По данным «Ведомостей», объём IT-ипотеки составил 4,8 млрд руб., а интерес к программе упал на 4% к прошлому году.

Посчитаем, что стоит за этими 4%. Если 4,8 млрд — это результат падения на 4%, то годом ранее было около 5,0 млрд (4,8 ÷ 0,96). Разница — примерно 0,2 млрд руб. Оговорка: «интерес» в сообщении не расшифрован, и падение могло считаться и от числа заявок, а не от суммы выдач. Так что цифра ориентировочная.

Вывод из неё простой: программа узкая и сжимается. Закрыть её дешевле, чем широкую, — и потому именно на таких программах адресный подход и обкатывают.

Что это значит для вашего кошелька

Первое: если вы планировали ипотеку и рассчитывали на конкретную льготную программу — проверьте, действует ли она на дату вашей сделки. Не по прошлогодним новостям, а по условиям, которые банк называет сейчас.

Второе: если ипотека у вас уже есть — эти разговоры её не меняют. Ставка и график зафиксированы в договоре, ограничение объёмов касается новых выдач.

Третье: смотрите не на ставку, а на полную стоимость — сколько вы отдадите за весь срок. Разница в пару пунктов на длинном сроке набегает как снежный ком, и именно её стоит считать, а не рекламную цифру в первой строке.

Чего я не знаю: какой будет доля льготной ипотеки через год и закроют ли IT-программу в декабре. Тот, кто говорит, что знает, — тоже не знает.

Проверить стоит одно: под какую программу подходите именно вы и что написано в вашем договоре мелким шрифтом.

А вы брали ипотеку по льготной программе или по рыночной — и под какую ставку? Интересно сравнить цифры.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.